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商业规模大爆发VS步行街经营困境 解构中国社区商业的润凯模式

发布时间:2019-05-05 10:05:47 投稿人 : 四川贸易新闻网 围观 :39次

商业巅峰困局:规模大爆发遭遇开业率低走

玫瑰天街实景图)

最近3年,重庆商业地产进入了规模爆发时期,特别是购物中心与商业步行街增长迅速。2017年初,重庆购物中心数量为82个;2019年底,重庆存量购物中心数量将增加至133个,新增购物中心商业面积预计达608万平方米。仅2019年,重庆拟开业商业项目数量,预计达44个。

截至2018年12月31日,重庆已开业、规模超过3万平方米的商业体数量达225个,商业总面积超过2100万平方米。2018年,全国20大主要城市商业物业存量,超过1.8亿平方米,同比增长超过15%。

如果说规模爆发是火山,商业项目的经营却是海水。根据赢商网调查,重庆商业项目2016、2017、2018年实际开业数量,和预计开业数量相比,平均开业率低于4成。

商铺销售尴尬:楼市波峰,铺子依然不好卖

从2016年四季度开始,重庆楼市行情开始走高,总体热销一直持续至2018年三季度。如此长的波峰周期,在重庆楼市历史上尚未有过。

不过,红火的行情主要出现在住宅产品上。2018年,重庆主城区商业/办公用地规划建筑面积成交不到150万平方米,同比下跌近70%。重庆商铺销售,特别是商业步行街商铺销售,整体却并不尽如人意。如重庆金开·玫瑰天街销售红火的步行街商铺,在重庆屈指可数。

与住宅产品不同,商铺投资受制于经营状况、取决于投资回报率。重庆商业体集中而巨大的增量,更让商铺、特别是销售型商业步行街商铺,陷入白热化的竞争。

步行街的奇迹润凯成为中国商业极致案例

(人气俱佳的玫瑰天街)

中国商业市场、特别是商业步行街市场的整体困顿,让其中有新模式、并得到成功经营验证的项目,更加吸引全国关注。例如重庆润凯商业管理有限公司,以及其所开发、运营的润凯∙金开∙玫瑰天街。

严格来说,润凯引起关注已有较长一段时间,尤其是其“一街+一Mall”模式。

2016年10月,重庆爱琴海购物公园开业。这个Mall体量达20万平方米,开业时招商100%、满铺开业,开业当天人流达到46.6万人次。相隔仅6个月,与爱琴海购物公园无缝相连的金开·玫瑰天街开业——体量10万平方米,开业首日人流超10万人次。

与开业相比,玫瑰天街更让人惊讶的是其持续人气:作为典型的销售型商业步行街,工作日人流5万~7万/人次,周末人流8万~10万/人次。商铺火热经营带来的租金:一楼的商铺租金已超过400元/月·平方米,即便三楼及以上也达150-170元/月·平方米。

步行街经营难、铺子难卖是常态,润凯及其玫瑰天街却杀出了一条新路。也难怪今年4月,在广州举行的第14届中国商业地产节上,出现了一家企业包揽四项大奖的稀罕事——润凯同时斩获“领跑人物”、“企业成就”、“杰出运营项目”、“备具投资价值商业项目”奖项。

模式难以复制解剖润凯的社区蓝海生意经

润凯成功的并不仅是玫瑰天街,其在重庆綦江、成都兰州等地的项目均已铺开。润凯自己在复制奇迹,不过很多同行考察后发现,润凯模式却难以模仿。

首先,难以逾越的是产权分散与统一经营的矛盾协调。

润凯的应对是五个统一:“统一规划、统一招商、统一销售、统一运营、统一物管”。五个统一看似简单,但是做到有多难?惨淡经营步行街比比皆是。

润凯能做到的底气,源于其“轻重并举”的构架,即重资产的持有与轻资产的运营相结合。迄今为止,润凯持有的资产规模已超过100亿元。

其次,不容易做到的是对社区消费的把握、以及对消费场景的营造。

玫瑰天街负一楼,“金开运动公园”品牌圈定了超过2万平方米的营业场地。最初很多人疑惑:按常规,商业步行街负一楼大都引入超市、美食娱乐等业态,润凯布置“金开运动公园”走得通?要知道,2万平方米已是一个小步行街的体量。

商家给了热烈的响应。“金开运动公园”推出计划,短短3个月,招商满铺。20余个商家,全部是培训与社交娱乐类机构,涵盖球类、舞蹈健身、娱乐、社交等。

消费者的反应更火热。2018年10月试营业,今年4月正式营业,周末人流可达到10000人次,主力消费人群为有儿童的年轻家庭客群。

(举办活动的玫瑰天街)

当初很多人的疑惑,现在成了艳羡。人气火热,对商家来说是生意 ,对业主来说是收益,“金开运动公园”品牌营业面积的租金收益,几乎是传统超市、美食等业态的1.5~2倍;此外,还有步行街经营成功,带来资产的增值。

不仅敢给“金开运动公园”2万平方米,重庆金开·玫瑰天街还引入了近100家教育培训机构,已成为重庆教育培训业态中品牌最丰富、商家数量最多、培训品类细分最多的集中性街区。在这些良性经营中既有竞争,也有互补,且同品类商家存活率均能达到90%以上。

不了解的或许认为润凯胆子够大,研究过的都感慨润凯是切中了社区消费的蓝海。据统计,未来10年,中国社区商业消费,在全社会消费品零售总额中预计将占50%以上,社区型商业地产、特别是步行街变现潜力或将迎来“指数级增长”。消费升级时代,社区商业的定位不仅仅是家庭的延伸,更是以步行街的形式成为城市功能配套。

现在回头再看,“金开运动公园”倡导的“你我的运动场、宝贝的欢乐场”,重庆金开·玫瑰天街体验类业态比例超高、极力营造“吉祥·欢·乐家”消费场景,无一不是润凯社区蓝海生意经的潜心布局。

(润凯·金开·玫瑰天街效果图)